چگونه دولت های ایالتی مسکن عمومی آمریکا را بازسازی می کنند

چه می‌شود اگر یکی از پاسخ‌های بحران مسکن در آمریکا چیزی باشد که به ما خیره شده است؟

مسکن عمومی – اما نه دقیقاً آن چیزی که اکثر مردم فکر می کنند.

حتی قبل از همه‌گیری، این کشور خانه‌های بسیار کمی برای خرید یا اجاره در دسترس داشت. قیمت مسکن هر سال بخش‌های بزرگ‌تری از بودجه مردم را می‌خورد – و این همه قبل از شروع تورم و خراب کردن حساب‌های بانکی آمریکا بود. اکنون، با افزایش نرخ بهره فدرال رزرو به منظور مهار تورم، یک پیامد ناگوار اما کاملا قابل پیش بینی کاهش ساخت و ساز خانه است. با افزایش نرخ وام مسکن، افراد کمتری به دنبال خرید هستند، که به این معنی است که توسعه‌دهندگان خصوصی کمتری نسبت به یک سال گذشته پروژه‌های خود را راه‌اندازی می‌کنند و تمایلی به ریسک نداشتن خریدار ندارند. کارشناسان مسکن هشدار می‌دهند که هرچه این همه طولانی‌تر شود، شروع پروژه‌های جدید دیرتر سخت‌تر می‌شود و کمبود مسکن در حال حاضر بدتر می‌شود.

برای جلوگیری از این مارپیچ تیره و تار، تعداد کمی از تحلیلگران و قانونگذاران، اما در حال افزایش است، نظر خود را به ایده ای معطوف کرده اند که در ۵۰ سال گذشته عمدتاً مورد توجه قرار نگرفته است: اگر دولت برای توسعه مسکن خود اقدام کند چه؟ به طور خاص، دولت های ایالتی و محلی.

در ژوئن، قانونگذار رود آیلند ۱۰ میلیون دلار در بودجه ایالتی خود برای برنامه آزمایشی جدید برای ساخت مسکن عمومی با درآمد مختلط تصویب کرد. این یکی از چندین دولت ایالتی و محلی است که شروع به ورود به بازی کرده است که از لحاظ تاریخی در اختیار دولت فدرال بوده است.

ک. جوزف شکارچی، یک دموکرات که به عنوان رئیس مجلس قدرتمند ایالت عمل می کند، تلاش کرد تا این بودجه را به عنوان یکی از راه های مقابله با بحران مسکن ارزان قیمت رود آیلند لحاظ کند. “من فکر می کنم مقامات مسکن در رود آیلند یکی از بهترین رازها هستند. آنها مسکن تمیز، مقرون به صرفه و کم درآمدی تولید می کنند که واقعاً به خوبی نگهداری می شود و کیفیت بالایی دارد.» او به Vox گفت. “بنابراین با این ۱۰ میلیون دلار، ما می خواهیم ببینیم که آیا تمایلی برای تشویق مقامات مسکن برای افزایش سهام مسکن وجود دارد.”

دولت‌ها با موفقیت کمبود مسکن گذشته را از طریق مسکن‌های توسعه‌یافته عمومی در مکان‌هایی مانند وین، فنلاند و سنگاپور برطرف کرده‌اند، اما ذکر این مثال‌ها اغلب منجر به چشم‌های خیره‌کننده و بدبینی خسته‌شده می‌شود که چنین مدل‌هایی می‌توانند در ایالات متحده، با سیستم‌های رفاهی ناچیز ما، کار کنند. نگرش فرهنگی قوی ما نسبت به مالکیت خانه خصوصی. آمریکا ۹۵۸۰۰۰ واحد مسکن عمومی فدرال نیز مدت‌هاست که از مشکلات شهرت واقعی و اغراق‌آمیز رنج برده‌اند و بسیاری از آنها زشت، کثیف یا ناامن دیده می‌شوند. تعداد کمی می دانند که بسیاری از مشکلات مسکن عمومی به سبک آمریکایی مربوط به قوانینی است که کنگره تقریباً ۱۰۰ سال پیش تصویب کرد و به طور قابل پیش بینی موفقیت و محبوبیت آن را فلج کرد، قوانینی مانند محدود کردن مسکن به افراد بسیار فقیر.

الکس لی می‌گوید: «فقط تردید واقعی وجود دارد که دولت‌ها می‌توانند کارها را به خوبی انجام دهند، و ننگ مسکن عمومی آمریکا ناشی از انتخاب‌های سیاست‌های نژادپرستانه و طبقاتی است که مسکن عمومی را در اینجا تضعیف کرده است، به گونه‌ای که برنامه‌های مسکن عمومی اروپایی و آسیایی این کار را نکرده است». یکی از نمایندگان ایالت کالیفرنیا، که امسال لایحه ای را برای ایجاد مسکن جدید با درآمد مختلط با مالکیت عمومی ارائه کرد.

لی اصطلاح «مسکن اجتماعی» را ترجیح می دهد – برای کمک به تمایز بینش خود از مسکن عمومی جدا، با محدودیت درآمد و بودجه کم که مدل آمریکایی را تعریف کرده است. او افزود: «اما فقط به این دلیل که اشتباهاتی رخ داده است، به این معنا نیست که ما محکوم به تکرار آنها هستیم».

قانون لی مورد حمایت گسترده حوزه های انتخابیه قدرتمند در کالیفرنیا قرار گرفت و از طریق اتاق او و کمیته مسکن سنای ایالتی تصویب شد. اگرچه صورت‌حساب او اکنون متوقف شده است، کارشناسان می‌گویند که در اولین تلاش خود فراتر از آن چیزی بود که انتظار داشت، و لی متعهد شده است که در سال آینده به تلاش خود ادامه دهد.

در کلرادو، قانونگذاران به تازگی لایحه ای را تصویب کردند که یک اداره ایالتی جدید برای توسعه ۳۵۰۰ واحد مسکونی جدید برای خانواده های طبقه متوسط ​​ایجاد می کند. و در هاوایی، قانونگذاران اخیراً چندین لایحه را تصویب کردند که ساخت آپارتمان های مختلط با درآمدهای مختلط با اجاره نامه های ۹۹ ساله را برای ایالت آسان تر می کند، مشابه نحوه عملکرد مسکن عمومی در سنگاپور.

اما جایی که این مدل ممکن است به وضوح قدرت دولت را برای افزایش عرضه مسکن نشان دهد، در شهرستان مونتگومری، مریلند – حومه ای در خارج از واشنگتن دی سی است. مقامات مسکن عمومی محلی در مسیر ساختن نزدیک به ۹۰۰۰ آپارتمان با درآمد مختلط عمومی جدید در سال‌های آتی، با استفاده از مقادیر نسبتاً کمی از پول عمومی برای ایجاد صندوق گردانی هستند که می‌تواند هزینه‌های ساخت و ساز کوتاه‌مدت را تامین کند. یکی از پروژه های اولیه آنها – ۲۶۸ واحد آپارتمان جدید واقع در نزدیکی خط ترانزیت سریع اتوبوس برنامه ریزی شده – قرار است در سال جاری به پایان برسد.

زاخاری مارکس، افسر ارشد املاک و مستغلات اداره مسکن شهرستان مونتگومری، گفت: «آنچه در مورد کاری که انجام می‌دهیم دوست دارم این است که ما به طور مؤثر انجام داده‌ایم، مدل خصوصی املاک و مستغلات آمریکا را فرمان‌دهی کرده‌ایم. “ما در حال جایگزینی افراد سرمایه گذار از وال استریت، پول کلان دالاس هستیم.”

دولت‌های ایالتی و محلی بهترین سابقه را در ایجاد سریع مسکن ارزان قیمت جدید ندارند، و اکثر مقامات مسکن دولتی فاقد کارکنانی مانند مارکس هستند که در این نوع خرید املاک و مستغلات تجربه داشته باشند. اما بخش عمومی می‌تواند با اذعان به اینکه ابزارها و منابعی را در اختیار دارد که ساختن آن را حتی در دوره‌های اقتصادی ضعیف آسان‌تر می‌کند، بعلاوه هیچ سرمایه‌گذاری حریفی که در پایان یک پروژه راضی باشد، آغاز کند. دولت‌ها حتی می‌توانند در حال حاضر برای خرید مسکن نیمه تمام از شرکت‌هایی که ناگهان متوجه می‌شوند قادر به انجام ریاضیات مالی خود نیستند، وارد عمل شوند.

کمیسیون فرصت های مسکن شهرستان مونتگومری

در حالی که شهرستان مونتگومری یک منطقه لیبرال در ایالت آبی است، مارکز خاطرنشان می کند که هیچ چیزی در مورد کاری که آنها انجام می دهند وجود ندارد که به شدت به یارانه های دولتی متکی است، که نمونه ای از پروژه های مسکن ارزان قیمت سنتی است. او گفت: “این نوع پروژه برای مالیات دهندگان بهتر است، از تمرکز فقر جلوگیری می کند و از نظر من بسیار سرمایه داری است.” “بسیاری از اینها فقط دولت ها را متقاعد می کند که شما حتی نمی دانید واقعاً چقدر قدرتمند هستید.”

ایالت ها می توانند به طرق مختلف به توسعه دهندگان عمومی تبدیل شوند

زمانی که مگان کالمن برای اولین بار در سال ۲۰۲۰ به عضویت سنای ایالت رود آیلند انتخاب شد، می دانست که می خواهد بر مسکن تمرکز کند. این بیماری همه گیر ناامنی مسکن را در منطقه او تشدید کرده بود و رود آیلند در رتبه بندی ملی برای ساخت واحدهای جدید در رتبه آخر قرار گرفت. و در حالی که قانون اوایل دهه ۱۹۹۰ هر شهر و شهر رود آیلند را ملزم می کرد که حداقل ۱۰ درصد از مسکن خود را برای خانوارهای کم درآمد و متوسط ​​مقرون به صرفه باشد، تنها شش شهر از ۳۹ شهرداری در سال ۲۰۲۰ به این هدف دست یافتند.

کالمن گفت که همه اینها نشان می دهد که اقدامات تهاجمی دولت مورد نیاز است. با حمایت Reclaim RI، یک گروه فعال که توسط رهبران کمپین ریاست جمهوری ۲۰۲۰ برنی سندرز تشکیل شده بود، کالمن قانون ایجاد خانه ها را پیشنهاد کرد، قانونی برای راه اندازی یک آژانس دولتی جدید که می تواند مسکن بسازد، مالکیت کند و اداره کند.

کالمن توضیح داد که ایده این است که آژانسی داشته باشیم که بتواند نه تنها برای افزایش عرضه مسکن، بلکه برای نگهداری و تعمیر موجودی مسکن موجود نیز برنامه ریزی کند. او آن را نزدیک پایان جلسه امسال معرفی کرد، و اگرچه تصویب نشد، اما از حمایت قابل توجهی برخوردار شد، از جمله دومینیک روگریو، رئیس مجلس سنای رود آیلند. کالمن فکر می کند که آنها در موقعیت خوبی برای عبور از خط پایان در سال ۲۰۲۳ هستند.

سیستمی که در آن واحدهای اجاره ای توسط دولت اداره می شود و در دسته کالاهای عمومی قرار می گیرد که مردم بتوانند از آن بهره ببرند، چگونه به نظر می رسد؟ او پرسید. “من فکر می کنم این یک پیشنهاد واقعا جالب است و من واقعاً هیجان زده هستم که از آن حمایت کنم و ببینم چگونه کار می کند.”

اندرو فریدسون، یکی از اعضای شورای شهرستان مونتگومری که تلاش‌ها را در مریلند برای رفع کمبود مسکن در منطقه خود رهبری می‌کند، به Vox گفت که از ایده توسعه عمومی حمایت می‌کند زیرا «اکنون شناخت و درک بسیار گسترده‌تری وجود دارد» که دولت‌ها باید تهاجمی‌تر عمل کنند. او گفت: «وضعیت موجود و حتی بهبودهای حاشیه ای به هیچ وجه به برآوردن نیاز نمی رسد.

در واقع، دولت ها معمولاً هیچ یک از این کارها را انجام نداده اند. در حالی که ایالت ها از دهه ۱۹۸۰ نقش پیشرو در تأمین مالی و مدیریت مسکن های اجاره ای مقرون به صرفه ایفا کرده اند، توسعه و مالکیت مسکن با درآمد مختلط کاری نبوده است که دولت ها در ایالات متحده انجام دهند یا حتی به عنوان مسئولیت خود تلقی شوند.

مارک شلبرن، مشاور سیاست مسکن ملی، گفت که ایده توسعه‌دهنده عمومی نویدبخش است. او گفت: «بسیار نادر است که کسی واقعاً ایده جدیدی در این فضا داشته باشد. تقریباً هر ایده ای قبلاً گفته شده است – و چه کسی می داند، شاید در مقطعی از تاریخ، کسی همین مفهوم را داشته باشد و همه ما فراموش کرده ایم – اما من می گویم که امروز این ایده جدید به نظر می رسد. شلبرن اضافه کرد که اگر قانون مجاز به درستی و منعطف تنظیم شود، مفهوم “کاملاً می تواند قابل اجرا باشد”.

پل ویلیامز، بنیانگذار و مدیر مرکز سرمایه گذاری عمومی، یک اتاق فکر که اخیرا راه اندازی شده است، تلاش ها را برای ترویج ایده توسعه دهندگان مسکن عمومی ایالتی و محلی رهبری می کند.

این یک راه حل فوری نیست – او در مقاله ای در ماه اوت گذشته در مورد حل بحران مسکن نوشت: “برون شدن از این آشفتگی کمتر از ۲۰ سال طول نمی کشد.” اما این یکی از تنها راه حل های عملی است که او می بیند.

ویلیامز با اشاره به میلیاردها دلار مورد نیاز برای تعمیرات و نگهداری واحدهای مسکونی فعلی فدرال، به وکس گفت: «کنگره قرار نیست مسکن عمومی جدید را تأمین مالی کند، ما حتی نمی‌توانیم آنها را وادار کنیم که سرمایه‌های عقب مانده را تأمین کنند». بنابراین واداشتن دولت‌های محلی و ایالتی برای ایجاد شرکت‌های عمومی برای انجام توسعه عمومی چیزی است که من آن را راهی برای پیشبرد این امر می‌دانم.»

کشورها در حال کشف مجدد منافع شخصی خود هستند

به هر حال چرا ایالت ها از توسعه مسکن مقرون به صرفه خود عقب نشینی کردند؟ بخشی از دلیل آن این است که دولت فدرال با قوانین مسکن ۱۹۳۷ و ۱۹۴۹، و تأسیس وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده در سال ۱۹۶۵، پا پیش گذاشت. زمانی که مسکن عمومی فدرال در دهه ۱۹۷۰ حمایت خود را در کنگره از دست داد، و دولت های ریگان و کلینتون بودجه HUD را در دهه ۸۰ و ۹۰ کاهش دادند، هیچ زیرساخت ایالتی و محلی واقعی برای پر کردن این خلاء وجود نداشت.

شکارچی، سخنران خانه رود آیلند، خاطرنشان کرد که مسکن همیشه یک موضوع دشوار و پیچیده بوده است، و در سطح محلی، بسیاری از جوامع از ساخت مسکن مقرون به صرفه و افزایش مالیات مربوطه خودداری می کنند. او گفت: «بسیاری از مردم آن را نمی خواهند زیرا فکر می کنند مسکن مقرون به صرفه به معنای ترافیک بیشتر یا کاهش ارزش خانه یا جرم یا مواد مخدر یا افراد کم درآمد است. و من فکر می کنم که دولت ایالتی منعکس کننده این دیدگاه ها است. ما دوره های انتخاباتی دو ساله داریم و قانونگذاران منعکس کننده افکار عمومی هستند.»

اما علی‌رغم این نگرش‌های NIMBY، برخی از سیاست‌گذاران محلی شروع به تشخیص منافع شخصی خود در افزایش توسعه مسکن، سرمایه‌گذاری بر ابزارها و مالکیت عمومی کرده‌اند که می‌توانند ارزش ایجاد کنند و در جامعه سرمایه‌گذاری مجدد کنند.

“هم به این دلیل که ما مجبور نیستیم الزامات بازگشت بخش خصوصی را برآورده کنیم، و هم به این دلیل که تنظیم سیاست در مورد چیزهایی که مالک آنها هستید بسیار آسان تر است. [revenue] مارکس از شهرستان مونتگومری گفت: فقط به تولید و بهره برداری کلی مسکن باز می گردد. اغلب اوقات من در مورد مزایای کوتاه مدت با مردم صحبت می کنم [of our development model]، اما صادقانه بگویم بزرگترین مزیت آن ارزشی است که ما در طی ۲۰ سال بسیار آهسته ایجاد می کنیم، به طوری که افرادی که روی صندلی من می نشینند در طی دو یا سه دهه منابع زیادی خواهند داشت که می تواند توسط آنها قابل تحقق باشد تا به این کار ادامه دهند. ماموریت.”

استنلی چانگ، یک سناتور ایالتی در هاوایی که تلاش‌ها را در ایالت خود برای ترویج مسکن اجتماعی رهبری می‌کند، می‌گوید که زمان زیادی را صرف بازدید از مکان‌هایی مانند وین و سنگاپور کرده است تا مناطقی را که در واقع کمبود مسکن را حل کرده‌اند، درک کند. چانگ گفت: “من بحثی ندارم که باید کپی و جایگذاری کنیم، اما فکر می کنم باید از این مکان ها درس بگیریم.”

کالمن، سناتور ایالت رود آیلند، می‌گوید که لایحه توسعه‌دهنده عمومی پیشنهادی‌اش را به‌عنوان درآمدزایی برای ایالت نمی‌داند، هرچند اذعان می‌کند که این لایحه واقعاً می‌تواند چنین باشد. او گفت: “برای من این در درجه اول مربوط به تقویت دولت است.” “برای حل مشکل مسکن که بر تعداد زیادی از مردم تاثیر می گذارد.”